Il confronto
- Cedolare secca: aliquota fissa sul canone intero, senza imposta di registro né bollo sul contratto.
- IRPEF ordinaria: il canone, ridotto del 5% a titolo forfettario (e di un ulteriore 30% per il canone concordato), si somma agli altri redditi ed è tassato all’aliquota marginale, più le addizionali. Sul contratto si paga l’imposta di registro del 2% annuo, divisa a metà tra proprietario e inquilino: qui è considerata per intero, come costo complessivo del contratto.
Gli affitti brevi
Per le locazioni fino a 30 giorni, anche tramite piattaforme online, la cedolare secca è del 21% per un solo immobile, scelto dal proprietario in dichiarazione, e del 26% per il secondo. Chi destina agli affitti brevi tre o più appartamenti svolge un’attività d’impresa, con partita IVA.
Cosa non è compreso
Il calcolo non considera le detrazioni che il canone in più potrebbe far perdere, né le spese di manutenzione, che non sono comunque deducibili né con l’IRPEF né con la cedolare.
Domande frequenti
Quando conviene la cedolare secca?
Quasi sempre quando l'aliquota marginale IRPEF supera il 21%, cioè già dal primo scaglione (23%) considerando le addizionali e l'imposta di registro. Con il canone concordato al 10% conviene praticamente sempre. Può convenire l'IRPEF solo con redditi molto bassi o con molte detrazioni da sfruttare.
Quali sono le aliquote della cedolare secca nel 2026?
21% per i contratti a canone libero, 10% per quelli a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Per gli affitti brevi il 21% vale per una sola unità a scelta del proprietario, il 26% per la seconda; dalla terza unità l'attività si considera d'impresa.
Fonti
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3: cedolare secca sugli affitti
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4: locazioni brevi; Legge 30 dicembre 2025, n. 199: aliquote 2026
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), articolo 37, comma 4-bis: reddito dei fabbricati locati
- Agenzia delle Entrate. Cedolare secca