Come si calcola
Rendimento lordo = affitto annuo ÷ prezzo dell’immobile
Rendimento netto = (affitto incassato − imposte − costi) ÷ capitale investito
- affitto incassato: l’affitto per i mesi effettivamente locati;
- imposte: la cedolare secca sul canone, oppure l’IRPEF sul 95% del canone;
- costi: IMU (dovuta sulle case diverse dall’abitazione principale), spese condominiali non a carico dell’inquilino, manutenzione;
- capitale investito: prezzo, spese di acquisto e lavori.
Cosa non considera
- La rivalutazione o svalutazione dell’immobile nel tempo.
- Il costo di un eventuale mutuo: se compri a debito, gli interessi riducono il rendimento ma aumenta il rendimento sul capitale proprio.
- Il rischio di morosità e i tempi di uno sfratto.
- Le imposte sulla rivendita entro cinque anni dall’acquisto.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra rendimento lordo e netto?
Il lordo divide l'affitto annuo per il prezzo, ed è il numero che si legge negli annunci. Il netto toglie imposte, IMU, spese condominiali a carico del proprietario, manutenzione e mesi sfitti, e lo rapporta a tutto il capitale investito, comprese spese di acquisto e lavori. Spesso è la metà del lordo.
Cedolare secca o IRPEF?
La cedolare secca sostituisce l'IRPEF e le addizionali con un'aliquota fissa del 21% (10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa). Con l'IRPEF ordinaria il canone si somma agli altri redditi: conviene la cedolare se la tua aliquota marginale è superiore al 21%.
Fonti
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3: cedolare secca sugli affitti
- Agenzia delle Entrate. Cedolare secca: guida e aliquote