Come si calcola
- Rata massima: la quota sostenibile del reddito netto, di solito un terzo, meno le altre rate già in corso.
- Mutuo dal reddito: l’importo che si rimborsa con quella rata, cioè il valore attuale delle rate:
rata × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) ÷ i. - Prezzo massimo: il più basso tra
- il prezzo che il mutuo copre rispettando il rapporto mutuo/prezzo (di norma 80%);
- il prezzo che i risparmi permettono, dovendo coprire il 20% di anticipo più circa il 10% di spese.
Il loan to value
Il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile si chiama loan to value (LTV). Per il credito fondiario la legge fissa di norma il limite all’80%. Mutui fino al 100% sono possibili con garanzie aggiuntive, come il Fondo di garanzia prima casa per i giovani under 36 con ISEE entro le soglie previste.
Domande frequenti
Quanto mutuo posso avere con il mio stipendio?
Le banche accettano di solito che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile. Con 2.800 € netti al mese la rata massima è intorno ai 920 €, che al 3,2% per 25 anni corrispondono a un mutuo di circa 190.000 €.
Perché servono risparmi oltre all'anticipo?
Perché la banca finanzia di norma fino all'80% del valore dell'immobile e, oltre al 20% di anticipo, servono imposte, notaio, eventuale agenzia e spese del mutuo: in genere un ulteriore 8-12% del prezzo.
Fonti
- Banca d'Italia. Guida pratica: Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici
- Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), articolo 38: credito fondiario e limite di finanziabilità dell'80%