Come si calcola
Ammortamento alla francese (rata costante):
rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
Cè l’importo del mutuo;iè il tasso mensile, cioè il TAN diviso 12;nè il numero di rate mensili.
Ogni rata è formata da una quota interessi, calcolata sul debito residuo, e da una quota capitale, che lo riduce. All’inizio prevalgono gli interessi, alla fine il capitale.
Ammortamento all’italiana: la quota capitale è sempre C ÷ n, mentre gli interessi diminuiscono con il debito residuo, quindi la rata scende ogni mese.
Il TAEG e le spese
Il calcolatore stima il TAEG con il metodo previsto dalla normativa europea, considerando:
- le spese di istruttoria e perizia, pagate all’inizio;
- l’imposta sostitutiva: 0,25% dell’importo per l’acquisto della prima casa, 2% negli altri casi;
- eventuali spese per ogni rata.
Non include le assicurazioni, né i costi del notaio per l’atto di acquisto. Il TAEG ufficiale è quello riportato nel documento informativo della banca (ESIS).
Tasso fisso e variabile
Il calcolo vale per un tasso fisso. Con un tasso variabile la rata cambia nel tempo insieme all’indice di riferimento (di solito l’Euribor): il risultato va letto come la rata che pagheresti se il tasso restasse quello di oggi.
Domande frequenti
Come si calcola la rata del mutuo?
Con l'ammortamento alla francese la rata è R = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dove C è l'importo, i il tasso mensile (TAN diviso 12) e n il numero di rate. Per 200.000 € al 3% in 25 anni la rata è di circa 948 € al mese.
Che differenza c'è tra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso con cui si calcolano gli interessi. Il TAEG comprende anche le spese obbligatorie, come istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e spese di incasso della rata: è il costo complessivo del mutuo e serve per confrontare offerte diverse.
Meglio l'ammortamento alla francese o all'italiana?
Con quello alla francese la rata è costante e all'inizio si pagano soprattutto interessi. Con quello all'italiana la quota di capitale è costante: le prime rate sono più alte, ma si pagano meno interessi in totale. In Italia la quasi totalità dei mutui è alla francese.
Fonti
- Banca d'Italia. Guida pratica: Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici
- D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, articoli 15-20: imposta sostitutiva sui finanziamenti
- Direttiva 2014/17/UE sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali (calcolo del TAEG)